Владимир Сосновиков

⏬ Вы можете вписать в договор все что угодно ⏬ Даже то, что противоречит закону. Но силы у такой строчки не будет. Менять замки наймодателю нельзя, и вот почему. Это нарушает статью 25 Конституции. Жилище неприкосновенно, никто не вправе проникать в него против воли проживающих, кроме как по решению суда. Пока договор действует, квартира юридически является жилищем нанимателя. Расторгнуть договор и выселить человека можно только через суд (статья 687 ГК РФ). Основанием там считается невнесение платы более двух раз, а не за три дня. А смена замков своими руками это самоуправство (статья 19.1 КоАП). А при существенном вреде даже статья 330 УК РФ. Тот, кого выставили за дверь, пойдёт в полицию и будет прав. Тогда зачем строчка? Она не про замки. Она про намерения. Нормальный арендатор читает такой пункт, пожимает плечами и подписывает. Задерживать оплату он не собирается, бояться нечего. А тот, кто начинает торговаться и просит «войти в положение», показывает себя заранее.  Сама по себе строчка не меняет закон, но работает как фильтр в переговорах. Шаблон договора найма могу скинуть. Просто попросите. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость

⏬ Чуть подробнее⏬ В Петербурге десятки комплексов в семейную ипотеку меньше 6%. Есть несколько и под 2,5% на весь срок. В комментариях оставлю кликабельные ссылки. Переходите по ним, там скину карту с расположением и подробности. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ Семья с двумя детьми может продать квартиру и не отдать ни рубля налога⏬ Право на это дано с 2021 года, статья 217.1 Налогового кодекса, пункт 2.1. Но описано оно везде так криво, что люди сами себя из льготы вычёркивают и платят сотни тысяч на ровном месте. Ломают всё две безобидные фразы. «Жильё должно быть единственным» и «сначала продайте, потом покупайте». Ни того, ни другого в законе нет. А дальше начинается то, на чём вязнут даже юристы: чья доля, в какой квартире, что с чем сравнивать по метрам, а что по кадастру, и почему две квартиры по 50% у супругов это не половина, а целое. Если вы дочитали и поймали себя на мысли, что окончательно запутались, это нормально. Тут путаются все, поэтому налоговая молча и собирает налоги. Я собрал всё в одну статью. Пять условий, цифры, разбор на примерах, где льгота есть, а где слетает. Напишите в комментариях слово «запутал», и я пришлю её вам. @sosnovikov_estate, самый большой блог о недвижимости Петербурга. Подпишитесь, потеряете ведь. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость #сосновиков

⏬ Кто платит за коммуналку после продажи квартиры ⏬ С момента регистрации права платит покупатель (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ). Долги за период до сделки на него не переходят. Исключение одно: взносы на капремонт следуют за квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это по закону. На практике лицевой счёт остаётся оформлен на продавца, пока его не переоформят. Если покупатель не платит, начисления копятся на имя продавца. За период, когда квартира ему уже не принадлежит. Судебный приказ на продавца выносят без заседания и без вызова сторон (ст. 126 ГПК РФ). Повестки не будет. Отменить приказ можно возражениями в течение 10 дней после получения (ст. 128, 129 ГПК РФ). Пропустили срок, приказ вступает в силу. Дальше работают приставы. Если долг свыше 30 000 рублей, продавцу временно закрывают выезд из страны (ст. 67 ФЗ-229). Узнать об этом можно прямо на паспортном контроле. Что нужно сделать продавцу: 1️⃣ Написать заявление на закрытие лицевого счёта в УК и ресурсоснабжающие организации 2️⃣ Приложить выписку из ЕГРН и договор купли-продажи. 3️⃣ Приложить показания счётчиков в акте приёма-передачи 4️⃣ Проверить через месяц, что квитанции на прежнего собственника не приходят. @sosnovikov_estate. Самый большой блог о недвижимости Петербурга. Подпишитесь, потеряете ведь. #сосновиков #недвижимость #риэлтор #новостройки #ипотека

⏬ Вот ссылка ⏬ Тут она может быть не кликабельна, но выглядит так price.domclick.ru Я не призываю слепо довериться оценке Домклик и принять цифру как истину в последней инстанции. Но опираться на неё точно можно. Потому что через Сбер проходит огромное количество сделок, ипотек и договоров. То есть реальных цен, по которым квартиры покупают, а не выставляют. Весь этот массив данных банк видит целиком. Другой открытой площадки с таким объёмом реальных сделок нет. Есть Росреестр, но доступа к нему у вас всё равно нет. Онлайн-оценка даёт ориентир по дому, а внутри одного дома цена может заметно отличаться. Влияет многое: этаж, расположение на площадке, на какую сторону выходят окна, качество ремонта. Плюс угловая квартира или нет, тип планировки, балкон или лоджия. Отдельно юридическая сторона. Свободная продажа или цепочка. Нужно ли согласовывать с опекой. Поэтому онлайн-оценка это отправная точка, а не финальный ценник. Но именно она защищает от двух крайностей: занизить, чтобы быстрее закрыть сделку, и завысить, глядя на ожидания соседа. #сосновиков #новостройки #недвижимость #риэлтор #ипотека

⏬ Завышение это когда в договоре указывают цену квартиры выше реальной ⏬ Делают это ровно на размер первого взноса. Как будто он есть. А в реальности его нет. Покупатель берёт ипотеку на всю завышенную сумму. «Первый взнос» это разница между настоящей ценой и той, что в договоре. Только этой разницы никто не вносит. Ни рубля. Она есть лишь на бумаге, в расписке. Банк даёт деньги, думая, что у покупателя есть своя доля в квартире, а её нет. Чем рискует покупатель. Если банк вскроет завышение до сделки, ипотеку не одобрят, а сам покупатель может попасть в чёрный список. Чем рискует продавец. Во-первых, налог. Его считают с суммы в договоре: указали цену выше реальной, и платить будете с завышенной, хотя на руки получили меньше. Во-вторых, расписка. По бумаге продавец получил первый взнос, которого на самом деле не было. И если сделку потом расторгнут, вернуть покупателю придётся всю сумму по договору, включая этот несуществующий взнос. То есть отдать реальные деньги за платёж, которого не было. Общий риск на двоих. Если докажут, что цену задрали, чтобы обмануть банк, это уже не «оптимизация». Это мошенничество. Теперь про новостройки. Почему покупка без первого взноса там это другое. При завышении на вторичке первого взноса нет ни рубля, есть только цифра в договоре. А в новостройке первый взнос за покупателя фактически вносит застройщик, своими деньгами, на эскроу-счёт. Деньги реально вносятся, платёж действительно происходит. Для покупателя это выглядит как покупка без взноса, но сам взнос существует по-настоящему, а не нарисован в бумаге. В этом и вся разница. Там, где завышение, денег в реальности нет. Там, где новостройка без взноса, деньги есть. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ Дарение, завещание и наследственный договор решают одну задачу, но по-разному ⏬ 1️⃣ Дарение. Права переходят сразу. Подписали, и квартира уже не ваша. Отменить почти невозможно. Близкому родственнику налога нет, чужому человеку придётся заплатить 13%. 2️⃣ Завещание. Права переходят только после смерти. Плюс в том, что вы в любой момент перепишете или отмените его, никого не спрашивая. Минус в том же: наследник до последнего не знает, в силе оно ещё или нет. И оспаривают завещание чаще, чем дарение. 3️⃣ Наследственный договор. В нашем праве он появился в 2019 году. Нотариусы предлагают его редко. Права тоже переходят после смерти, но условия вы прописываете вдвоём. Можно закрепить обязанность ухаживать, оплачивать коммуналку. Тайно переписать его нельзя: наследодатель вправе отказаться, но обязан уведомить вторую сторону. Оспорить сложнее, чем завещание. И налога нет даже между чужими людьми. Звучит идеально. Но нюансы есть, как у любого договора. ➡️ Пока вы живы, квартира полностью ваша. Вы можете её продать, и наследник останется ни с чем. Запретить это в договоре нельзя, такое условие будет ничтожным. ➡️ Обязательная доля никуда не денется. Несовершеннолетние и нетрудоспособные иждивенцы получат свою часть в обход и завещания, и договора. ➡️ НДФЛ нет, но нотариальный тариф при вступлении в наследство заплатить всё равно придётся. Универсального варианта не существует. Всё зависит от того, кому, что и на каких условиях вы передаёте. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость #сосновиков

⏬ Сдаёте квартиру? Платите налог с коммуналки ⏬ Звучит абсурдно, но по закону это так. Думаете: жилец сам платит ЖКХ, значит дохода нет? НК смотрит иначе. Плата за пользование квартирой это всегда доход собственника (ст. 208, 209, 210 НК РФ). Коммуналка делится на две части. 1️⃣ По счётчикам. Свет, вода, газ. То, что жилец реально потребил. Налог не платится. Так как этих расходов не возникло бы, если бы квартира простаивала. Подтверждено Минфином (письмо от 17.04.2013 № 03-04-06/12985) и ФНС (письмо от 08.05.2019 № БС-4-11/8703). 2️⃣ Постоянная часть. Капремонт, вывоз мусора, уборка подъездов, лифты. А тут налог платить надо. Это ваши обязательные платежи как собственника (ст. 210 ГК РФ, ст. 158 ЖК РФ). Их надо вносить, живёт кто-то или нет. Если их платит жилец, вы экономите свои деньги. Экономия = выгода = доход (ст. 41 НК РФ) = НДФЛ 13%. Так это трактует налоговая. Платит ли кто-то? Да никто не платит. Знают ли многие? Теперь вы знаете) #сосновиков #ипотека #недвижимость #риэлтор #новостройки

⏬ Ипотека под 6–8% это подарок, а не кабала ⏬ Проблема в том, что мозг воспринимает её наоборот. Психология давит сильнее арифметики. Когда впереди годы платежей, хочется закрыть всё поскорее. Даже если цифры говорят обратное. Дешёвые деньги, которые обгоняют инфляцию вдвое, разумнее оставить работать на себя, а не спешить отдать банку. Это работает одинаково для недвижимости в новостройке или на вторичке. Досрочное погашение выгодно далеко не всем. #сосновиков #новостройки #риэлтор #недвижимость #ипотека

⏬ тут чуть подробнее ⏬ Напишите слово «список» в комментариях. Напишу что делать, если есть страховка без пункта о беспилотников, либо вообще страховки нет. #сосновиков #ипотека #недвижимость #риэлтор #новостройки

⏬ тут чуть подробнее ⏬ Как правило, первый взнос по семейной ипотеке 20%. Но есть и с первым взносом в 10%. В этом случае одного маткапа хватит на первый взнос на однушку с отделкой. А ежемесячные платежи будут в районе 35 тысяч. За подробностями пишите по кликабельным ссылкам в описании профиля. #сосновиков #риэлтор #недвижимость #ипотека #новостройки

Можно прожить в Петербурге всю жизнь и половину из этого не знать. Сколько угадали, пока смотрели? #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ тут чуть подробнее ⏬ Не обязательно брать в семейную ипотеку новостройку. Да и во вторичку с семейной ипотекой не обязательно идти под 6%, есть варианты получше. В ролике один из них. Семейная ипотека в сданном доме под 3,5% на весь срок. Хотите узнать подробнее, ставьте цифру 35 в комментариях. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ Районов, микрорайонов, локаций в Питере очень много ⏬ Под каждую задачу есть свое решение: семье с детьми одно, инвестору другое, под аренду третье. Выбираете новостройку? Напишите в личку слово «подбор». Соберу варианты под ваш бюджет и под то, как вы реально собираетесь там жить. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬️чуть подробнее ⏬ Как правило, такие проценты в семейную ипотеку идут либо с удорожанием, либо на короткий срок, либо на комплексны не в самых удачных локациях. Тут же 3,5% на весь срок без удорожания. 15 комплексов. Из которых практически все в городе. От Невского района до Петроградского. Часть квартир с отделкой, часть без нее. Можно брать и в уже построенном доме. Комплексы комфорт и бизнес класса. Есть из чего выбирать. За подробностями пишите по кликабельным ссылкам в описании профиля. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ Почему семейную ипотеку выгодно гасить как можно дольше ⏬ Сначала про высокие проценты. Ипотека 10 млн под текущие 20%: на 30 лет платёж около 167 000 ₽, на 15 лет около 175 000 ₽. Разница всего 8 000 ₽, меньше 5%, а срок вдвое короче. Под высокий процент растягивать ипотеку бессмысленно: платёж падает на копейки, а переплата за лишние годы огромная. Дорогую ипотеку логичнее брать короче. С семейной наоборот. Это самые дешёвые деньги в вашей жизни: такую сумму, на такой срок, под такой процент вы больше нигде не возьмёте. Гасить её досрочно значит отказываться от единственной дешёвой ипотеки, которая у вас есть. Работает инфляция. Сегодня платёж ощутимый, но через 10 лет та же цифра будет «весить» меньше: цены и доходы вырастут, а платёж останется прежним. С каждым годом он съедает всё меньшую долю бюджета. И математика. Семейная под 6%, а вклад сейчас даёт заметно больше. Деньги, которые собирались пустить на досрочное погашение, выгоднее положить под более высокий процент и заработать на разнице. Вывод: дорогую ипотеку берём короче, а дешёвую семейную тянем как можно дольше. Считайте под свою ситуацию, но логика именно такая. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ так делать неправильно ⏬ Мне каждый день пишут люди, думающие что дополнительный платеж по ипотеке нужно вносить день в день с основным. Аргумент у всех один: «иначе часть дополнительного платежа уходит в проценты». Я отвечаю, что само собой, это так. И спрашиваю: «а что это за проценты? Какие-то дополнительные что ли?». Ответа на этот вопрос у спорящих нет никогда. Потому что те, кто понимает, что это за проценты - не спорят. А это проценты из графика платежей. Те самые что вы видите в своем графике. Точнее их часть. Те проценты, которые начислились с даты внесения последнего основного платежа до даты внесения дополнительного. Эти проценты в любом случае придется заплатить. Банку все равно откуда их брать. Они заложены в график. Поступил он ночной платеж, банк из снял оттуда. Поступил дополнительный, банк списал с него. Банку без разницы. Он их обязательно заберёт. Но он не возьмет больше, чем в вашем графике. Если банк что-то снял у вас с дополнительного, он ровно на эту сумму спишет меньше процентов с основного. И разница уйдет в тело кредита. Любой досрочный платеж всегда целиком и полностью уйдет в тело кредита, когда его не вноси. #сосновиков #риэлтор #недвижимость #ипотека #новостройки

⏬ Сдаёте квартиру и не платите налоги? Посчитаем, во что это выльется ⏬ Аренда 40 000 ₽/мес это 480 000 ₽ в год. Если налоговая докажет факт сдачи, за один год вам начислят: 🔹 НДФЛ 13% — 62 400 ₽ 🔹 Пени за просрочку (1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день) — около 6 000 ₽ 🔹 Штраф за неуплату налога (ст. 122 НК РФ) — от 20 до 40% от суммы. При доказанном умысле — до 25 000 ₽ 🔹 Штраф за неподачу декларации 3-НДФЛ (ст. 119 НК РФ) — 5% за каждый месяц, максимум 30% — до 18 000 ₽ Итого за год около 112 000 ₽. А проверить имеют право за 3 года, а это уже ≈ 336 000 ₽. Теперь сравните. Тот же доход, но вы оформлены как самозанятый. Ставка всего 4% с поступлений от физлиц. За те же 3 года выйдет ≈ 57 000 ₽. Разница — почти 280 000 ₽. И это ещё без уголовной статьи, которая включается при крупных суммах долга (ст. 198 УК РФ). Вывод простой: платить налог как самозанятый в разы дешевле, чем один раз попасться. Сохраняйте, чтобы не потерять. И подписывайтесь на блог о недвижимости Петербурга #сосновиков #недвижимость #ипотека #риэлтор #новостройки

⏬ Квартиру нельзя выбрать за один раз ⏬ В полдень она всегда хорошая. Двор пустой, соседи на работе, тихо. Вы приезжаете, смотрите на стены, всё нравится. А живёте вы потом совсем в другой квартире. Где вечером не встать во двор. Где за стеной сосед с перфоратором. Копите годами. Ипотеку берёте на тридцать лет. А смотрите двадцать минут. Приезжайте несколько раз. Утром, вечером, в выходной. Тогда квартира покажет себя настоящую. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор